El estudio es elaborado a partir de los datos provistos por la red de oficinas adheridas a la marca REMAX, cuenta con el análisis metodológico y técnico de la Universidad del CEMA (UCEMA) y dispone del respaldo de la firma especializada Reporte Inmobiliario.
Con el propósito de aportar mayor transparencia a un mercado históricamente marcado por la diversidad de valores de referencia, fue presentado el Índice M2 Real, un indicador que mide los precios promedio efectivos de venta por metro cuadrado en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires. La herramienta se construye a partir de operaciones concretadas por oficinas de la red REMAX, incorpora el respaldo metodológico de la Universidad del CEMA (UCEMA) y cuenta con la validación técnica de Reporte Inmobiliario.
Según los impulsores de la iniciativa, el objetivo es ofrecer una referencia más precisa sobre el valor real de las propiedades, tomando como base los precios efectivamente acordados entre compradores y vendedores. De esta manera, el índice permite comparar los valores finales de cierre con los precios de publicación difundidos en los portales inmobiliarios. Hasta ahora, este tipo de información permanecía dentro de los registros internos de las inmobiliarias y no estaba disponible de forma periódica para el público.
Para elaborar el indicador se analizaron operaciones realizadas exclusivamente en la Ciudad de Buenos Aires. La metodología contempla variables comparables como la ubicación de la propiedad, la cantidad de ambientes, la superficie, la fecha de la operación y el valor final expresado en dólares estadounidenses.
El procesamiento de los datos estuvo a cargo de la UCEMA, que organizó las transacciones de manera cronológica y por segmentos de precios, aplicando además distintos filtros estadísticos para eliminar registros atípicos que pudieran alterar los resultados. Los responsables del estudio aclararon que algunos períodos excepcionales, como abril y mayo de 2020, fueron excluidos debido a la virtual paralización de la actividad inmobiliaria durante las restricciones sanitarias impuestas por la pandemia.
Los resultados muestran que el mercado atravesó diferentes etapas entre 2020 y 2026. En enero de 2020, antes del impacto del COVID-19, el valor promedio efectivo del metro cuadrado se ubicaba en 2.184 dólares, mientras que la diferencia respecto de los precios publicados alcanzaba el 8,25%. Hacia fines de 2021, el mercado había experimentado una corrección significativa y cerró diciembre con un promedio de 1.857 dólares por metro cuadrado y una brecha de negociación del 7%.
Entre 2022 y 2023 se registraron los valores más bajos de toda la serie analizada. El punto mínimo se observó en septiembre de 2023, cuando el precio promedio efectivo descendió hasta los 1.663 dólares por metro cuadrado.
A partir de 2024 comenzó una etapa de recuperación sostenida. El año se inició con un promedio de 1.706 dólares por metro cuadrado y finalizó en diciembre con un valor de 2.029 dólares. La tendencia alcista continuó durante 2025, cuando los valores mensuales se mantuvieron por encima de los 2.100 dólares y alcanzaron los 2.178 dólares al cierre del año.
Durante los primeros meses de 2026, el mercado mostró señales de estabilización. El valor promedio general fue de 2.146 dólares por metro cuadrado en enero, descendió levemente a 2.111 dólares en febrero, registró 2.116 dólares en marzo y 2.084 dólares en abril, para luego recuperarse hasta los 2.200 dólares en mayo.
En paralelo, el margen promedio de negociación se mantuvo relativamente estable. Durante los primeros cinco meses del año, los descuentos obtenidos respecto de los precios publicados oscilaron entre el 4,43% y el 5,14%, reflejando una menor distancia entre las expectativas de vendedores y compradores.
El informe también analiza el comportamiento de los valores según el tipo de inmueble. En mayo de 2026, los departamentos de un ambiente registraron un precio promedio efectivo de 2.327 dólares por metro cuadrado, con una diferencia de negociación del 4,76% respecto del valor de publicación.
Los departamentos de dos ambientes alcanzaron un promedio de 2.174 dólares por metro cuadrado y presentaron un descuento promedio del 4,59% al momento del cierre de las operaciones.
Por su parte, las unidades de tres ambientes registraron un valor efectivo de 2.186 dólares por metro cuadrado, mientras que la brecha entre el precio publicado y el finalmente acordado se ubicó en torno al 4,82%.
Los datos recopilados por el Índice M2 Real muestran que el margen de negociación actual es considerablemente menor al observado durante los años 2020 y 2021. Esta evolución sugiere una mayor convergencia entre los valores pretendidos por los vendedores y los montos que los compradores están dispuestos a pagar, consolidando un escenario de mayor equilibrio en el mercado inmobiliario de la Ciudad de Buenos Aires.
